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房地产精装修的痛与通

网络整理 2019-12-28 16:30

  房地产精装修的“痛”与“通”

  近些年,全国各地陆续出台推进房地产精装房项目的政府文件,加之人们对美好生活的渴望日益强烈,政策导向与市场需求的双管齐下,全国范围内全精装交付的比例逐年加大,全精装时代正以前所未有的速度向我们逼近。

  一、全精装时代来势汹汹,房企陷入集体焦虑

  在庞大的机遇面前,很多没有接触过全精装的房企也开始接触并学习全精装交付。

  对社会来说,全精装交付可以减少建筑垃圾,实现节约环保;对购房者来说,拎包入住,省心省力;对于企业来说,既能增加产品溢价,又能得到税收减免优惠,更别提能给房企能带来梦寐以求的现金流,可谓多赢的局面,但理想很丰满,现实却过于骨感。

  精装房成为了矛盾的集中点,偷工减料、货不对板,甲醛超标、空心内墙、纸糊地板、劣质瓷砖、漏水阳台......精装变“惊装”,消费者维权不断,大骂“无良”开发商。

  但客观来看,精装房不仅是消费者的痛,更是企业的痛,最不希望看到这种结果的恰恰也是开发商,“非不为也,实不能也”是大多数开发商的真实写照。

  精装房开发难度大、项目周期长、管理难规范、产业链条长,除了少数标杆地产企业,绝大多数开发商尚处在前期摸索阶段,对于他们来讲,从设计、采购、施工到交付,处处都是坑,稍有不慎便会深陷其中。

  二、房企绕不开的精装痛点

  1、成本与品质难以兼顾

  对于房企来说,全精装阶段成本卡的很严,对于开发商的供应商管理能力、材料管控能力以及资源整合能力要求都极高,而政府的限价措施进一步压缩了房企的盈利空间,为了平衡成本的压力,部分房企不得不大量选用相对较低配置的装修部品与材料,最终导致成品住宅质量不过关、消费者不买账,也让行业陷入了恶性循环的产业僵局。

  2、速度与质量的艰难抉择

  不知何时起,高周转已经成为房企进阶发展的金科玉律,房企很难挣脱地产行业马太效应的怪圈,用速度换规模成为绝大多数房企谋求发展的第一选择,但事物都有其两面性,高周转必然会对精装修工期最大程度的压缩,工期压力之下,对品质的牺牲在所难免,部分企业甚至为了赶工期而野蛮施工,导致质量问题、安全事故频出,工期压力与精装品质好似“鱼和熊掌”难以兼得。

  3、全精装产业链失控

  全精装有着更长的供应链,更多的主材供应商和更多的施工管控标准,可谓牵一发动全身,各部门之间的规则、程序、标准、权责与协作关系必须厘清,从拿地到设计出图,再到施工、采购、标准、检验、检测、认证、验收乃至物业,任何一个环节出了问题,房子的品质都将会大打折扣,即使开发商有再美好的愿景,从设计图到施工图,最终变成竣工图,很难保证全流程不走样,复杂的产业链,超高的管控难度,不可避免的导致了全精装市场的发展,注定纠结而曲折。

  面对来势汹汹的全精装时代,绝大多数房企显然并未做好足够的准备,人才、体系和供应链的缺失是房企的共通问题,企业普遍存在操作经验不足、自主创新能力低、专业化协作水平低、专业人才匮乏、技术力量薄弱、产品设计能力不足、设计与生产脱节、生产与施工脱节、精细化管控力不足等诸多问题。

  三、有哪些解决通路?

  房地产全精装蹒跚之路屡遭“痛”点,但所谓的痛点,却也并非无解,标杆地产企业在多年的布局和摸索过程中,迎难而上,不断试错,积累了足够的经验,也形成了相对标准化的体系和方法。

  比如在成本管控方面,首先,要全员、全过程、全面的成本管控;其次,从设计阶段控好流程,合理选择精装主材,确定合理的工程供应方式,合理划分标段、科学规划合同;此外,对施工工艺进行多方案比较,确保质量的同时把成本降至最低,同时加强成品安装后项目局部维修工作的监督力度,避免边“修复”边“破坏”。

  而在管理上,必须通过标准化规范个人行为,此外,还要建立操作技术指引、手册、案例分享和体系流程,对精装修的各个阶段进行标准化管理,促进项目管理制度精细化和落地化;此外,企业还应加强各部门协作,打破部门壁垒,促进信息共享,提升协作能力。

  设计方面,需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计,避免后期出现大量无法避免的缺陷,企业应推行精装修设计提前介入、大力研究户型优化,综合考虑成本,颜值,实用性,美观性,环保性,安全性以及可操作性等等;此外,要通过审查预控项目使用功能、客户体验、居住舒适性、安全风险、节点优化等方面,提升客户感知,将痛点扼杀在摇篮之中。

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